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服務(wù)式辦公室行業(yè)特征與發(fā)展趨勢（附報(bào)告目錄）

1、行業(yè)概況

服務(wù)式辦公室行業(yè)作為商務(wù)服務(wù)業(yè)的一個(gè)細(xì)分行業(yè)，起源于20世紀(jì)70年代末期的美國，是辦公室租賃的最高形式，其在歐美也被稱為商務(wù)中心，服務(wù)式辦公室的產(chǎn)生與發(fā)展也是社會分工不斷深化的結(jié)果，隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，傳統(tǒng)的辦公室租賃已經(jīng)不能滿足不同類型企業(yè)的需求，特別是對于一些中小企業(yè)而言，由于其公司規(guī)模較小、人數(shù)少，并且處于業(yè)務(wù)發(fā)展初期，需要花費(fèi)更多的時(shí)間和精力來發(fā)展公司的主營業(yè)務(wù)，且該類企業(yè)通常資金有限；然而傳統(tǒng)的辦公樓租賃費(fèi)用高，租期長，并且簽訂租賃合同后，不會繼續(xù)為企業(yè)提供后續(xù)的服務(wù)，且企業(yè)仍需要花費(fèi)時(shí)間、精力和金錢對辦公室進(jìn)行裝修、布置、購買辦公用品等。這種傳統(tǒng)的辦公室租賃模式顯然無法滿足企業(yè)多元化的需求，正是在這種市場需求的孵化下服務(wù)式辦公室租賃應(yīng)運(yùn)而生。

相關(guān)報(bào)告：北京普華有策信息咨詢有限公司《2020-2026年中國服務(wù)式辦公室行業(yè)運(yùn)行格局及市場前瞻報(bào)告》

服務(wù)式辦公室租賃的運(yùn)營商不僅向客戶提供辦公室租賃服務(wù)，還為其提供配套的物業(yè)管理服務(wù)，運(yùn)營商通過選定合適的項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，并聘請專業(yè)的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和裝修團(tuán)隊(duì)對項(xiàng)目進(jìn)行整體的改造設(shè)計(jì)和施工，使其改造成為滿足潛在客戶需求的辦公樓，運(yùn)營商除了提供辦公地點(diǎn)、辦公家具、辦公用品、設(shè)備等硬件外，還提供人員與之相匹配，包括秘書、翻譯、會計(jì)、接待等，甚至提供住宿?？梢姺?wù)式辦公室是一種集商務(wù)中心、行政、酒店于一體的辦公模式，同時(shí)服務(wù)式辦公室對于租賃期限沒有要求，真正實(shí)現(xiàn)了即租即用，省時(shí)省力，高效便利這些傳統(tǒng)辦公租賃所不具備的功能，這種辦公模式對傳統(tǒng)辦公模式的顛覆和創(chuàng)新是革命性的。

在我國服務(wù)式辦公室的租賃模式主要是以租賃方式取得具有租賃價(jià)值提升空間的既有建筑經(jīng)營權(quán)，將該建筑整體進(jìn)行重新市場定位和設(shè)計(jì)，通過改建配套硬件設(shè)施、重塑建筑風(fēng)格和形象以及完善內(nèi)外部裝修將其打造成為符合新目標(biāo)客戶群辦公和經(jīng)營需求的辦公樓，從而提升既有建筑使用價(jià)值，通過招商和后續(xù)獲得租金收入和增值服務(wù)收入。服務(wù)式辦公室市場在我國還處于起步階段，但由于其具有眾多標(biāo)準(zhǔn)辦公樓所沒有的優(yōu)勢，因此得到了許多外資企業(yè)、外資辦事處等中小企業(yè)的青睞。目前國內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r比較理想，特別是北京、上海、廣州、深圳等經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，服務(wù)式辦公室的市場空間較大。

2、服務(wù)式辦公室的特征

（1）形成過程

目前，多數(shù)服務(wù)式辦公室都由既有的建筑進(jìn)行改造而形成，通常服務(wù)式辦公室的經(jīng)營者通過簽訂長期的租賃協(xié)議獲得既有建筑物的經(jīng)營權(quán)，通過對既有建筑物進(jìn)行重新定位、改造和招商出租，并提供后續(xù)的配套物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)，從而獲得租金和其他增值收入。

（2）功能特征

服務(wù)式辦公室不僅提供精致的裝修，齊全的辦公家具，公共的接待區(qū)域，公共的前臺，公共會議室、優(yōu)質(zhì)的前臺秘書服務(wù)、保潔保安服務(wù)，同時(shí)還提供傳真、復(fù)印、打印、掃描儀等辦公設(shè)備，配備茶水間，為入駐客戶提供咖啡、茶等服務(wù)，所以服務(wù)式辦公室不僅改善了企業(yè)員工的工作環(huán)境，同時(shí)又提高了企業(yè)的工作效率。服務(wù)式辦公室的租期可以是 1 個(gè)月至 24 個(gè)月，也可以是幾個(gè)月起的不斷續(xù)租，租約的長短完全取決于公司和企業(yè)不同的商業(yè)計(jì)劃與目的，且一般無需承擔(dān)任何的賠償責(zé)任和損失。傳統(tǒng)辦公室租期一般為 12 個(gè)月至 36 個(gè)月，若租賃期內(nèi)擅自解除或違反合同、不履行合同，業(yè)主將沒收全部押金，有時(shí)客戶還需承擔(dān)額外的相關(guān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。這凸顯了服務(wù)式辦公室的服務(wù)型和便利性。

（3）運(yùn)行模式

原有舊建筑的再利用，需要進(jìn)行重新定位、設(shè)計(jì)、改建、招商和后續(xù)運(yùn)營管理，但是由于大多數(shù)原有建筑資源的所有者不具備相關(guān)的專業(yè)能力，因此所有者多采用出租老舊建筑的方式，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營權(quán)的讓渡，同時(shí)由專業(yè)的服務(wù)式辦公室運(yùn)營商來進(jìn)行運(yùn)營管理，服務(wù)式辦公室運(yùn)營商通過與原有建筑的所有者簽訂長期租賃合同后，對原有建筑進(jìn)行重新定位、設(shè)計(jì)和改建，提升其使用價(jià)值，通過這一過程實(shí)現(xiàn)租賃增值，在滿足目標(biāo)客戶使用需求的基礎(chǔ)上獲得收入。

（4）地理位置與建筑格局

服務(wù)式辦公室的地理位置和建筑格局對于吸引客戶入駐有著至關(guān)重要的作用，特別是一些正處于發(fā)展階段的中小企業(yè)，為了樹立良好的品牌形象，通常希望其公司辦公地址位于金融中心或商務(wù)中心，但同時(shí)由于其公司規(guī)模較小，人數(shù)少，資金缺乏，這些客戶通常希望提供租賃的辦公室格局更具有靈活性。為了滿足客戶的個(gè)性化需求，服務(wù)式辦公室一般位于城市比較繁華和中心地帶，同時(shí)運(yùn)營商在對既有建筑物進(jìn)行改造時(shí)，會將辦公區(qū)分割成多個(gè)獨(dú)立辦公的單元區(qū)，最小可提供一人起租的空間，充分滿足了不同客戶的需求。

（5）針對客戶與價(jià)格定位

服務(wù)式辦公室強(qiáng)調(diào)效率、高性價(jià)比，主要針對的客戶為中小企業(yè)及外商辦事處。服務(wù)式辦公室的價(jià)格主要包括日常的租金、辦公家具、維護(hù)、空調(diào)、電費(fèi)、清潔、保安、接待員以及電話應(yīng)答服務(wù)等費(fèi)用。除此之外，對會議室的使用以及一些貴重辦公設(shè)備的使用只要相應(yīng)的支付租賃費(fèi)用。對電話與寬帶的使用基本是按照電信的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由于各商務(wù)中心的不同，在標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)上還會另加服務(wù)費(fèi)。

3、行業(yè)主要壁壘

（1）資金壁壘

資金是從事服務(wù)式辦公室行業(yè)發(fā)展的主要障礙，服務(wù)式辦公室在前期項(xiàng)目開發(fā)、施工階段需要預(yù)先投入大量的資金，特別是有幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行時(shí)，公司首先需要支付項(xiàng)目成本，其次項(xiàng)目進(jìn)來后，要對項(xiàng)目進(jìn)行施工、裝修，公司需要支付項(xiàng)目施工成本，服務(wù)式辦公室行業(yè)具有資金密集型的特征，需要有較大的資金投入才能實(shí)現(xiàn)正常的運(yùn)營。

（2）品牌壁壘

服務(wù)式辦公室市場的發(fā)展已經(jīng)朝著品牌化發(fā)展，隨著越來越多的企業(yè)進(jìn)入到服務(wù)式辦公室這個(gè)行業(yè)，特別是很多國外知名的企業(yè)也加入到了中國市場的競爭中，國外提供服務(wù)式辦公室服務(wù)的企業(yè)有著多年的經(jīng)驗(yàn)積累以及成熟的運(yùn)行模式，已經(jīng)建立了很好的品牌效應(yīng)，更加能夠得到客戶的青睞，從而形成一個(gè)良性的循環(huán)。

（3）渠道壁壘

服務(wù)式辦公室市場除了項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目銷售也是很重要的環(huán)節(jié)，如何找到優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，并通過特定的渠道資源將服務(wù)式辦公室成功的進(jìn)行推銷對服務(wù)式辦公室行業(yè)來說至關(guān)重要。掌握好優(yōu)質(zhì)的渠道資源，并與其達(dá)成長期穩(wěn)定的合同，占據(jù)有利位置，這樣新進(jìn)入的企業(yè)很難在短時(shí)間內(nèi)形成優(yōu)勢。

4、行業(yè)基本風(fēng)險(xiǎn)特征

（1）行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

服務(wù)式辦公室行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)周期的影響較為明顯，宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩影響中小微企業(yè)的發(fā)展速度，經(jīng)濟(jì)低迷期外商也會減少在中國的投資，對于主要客戶群中小微企業(yè)和外商辦事處的服務(wù)式辦公室的提供者來說，其經(jīng)營將會受其影響。

（2）市場風(fēng)險(xiǎn)

一方面來說，服務(wù)式辦公室行業(yè)在我國還處于起步發(fā)展階段，現(xiàn)在還未形成充分的競爭，但是一些國外的服務(wù)式辦公室提供者進(jìn)入中國市場，以其豐富的經(jīng)驗(yàn)和成熟的運(yùn)營模式占有了很大的市場份額，對國內(nèi)剛剛起步從事服務(wù)式辦公室的企業(yè)來說是很大的競爭對手，一些資源規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng)的公司很有可能在市場競爭中被逐步淘汰。

從另一方面來說，隨著國內(nèi)服務(wù)式辦公室市場的發(fā)展，這一新的商業(yè)模式將逐漸被社會廣泛認(rèn)知和接受，服務(wù)式辦公室市場將會吸引本土傳統(tǒng)辦公市場的參與者陸續(xù)探索商業(yè)模式升級和創(chuàng)新，通過研究公司商業(yè)模式、管理系統(tǒng)等手段逐漸進(jìn)入該市場，使得該市場競爭更為激烈。

（3）政策風(fēng)險(xiǎn)

在產(chǎn)業(yè)政策方面，由于服務(wù)式辦公室行業(yè)在我國屬于新興行業(yè)，還處于成長起步階段，我國雖尚未有針對該細(xì)分行業(yè)出臺配套的法律法規(guī)及政策，但是服務(wù)式辦公室行業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，我國出臺了多項(xiàng)政策支持發(fā)展服務(wù)業(yè)，如服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃指出要“改革完善服務(wù)業(yè)發(fā)展體制機(jī)制，深化服務(wù)業(yè)改革，在土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃中統(tǒng)籌安排服務(wù)業(yè)發(fā)展用地規(guī)模、布局和時(shí)序，擴(kuò)大服務(wù)業(yè)用地供給。調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)，提高服務(wù)業(yè)用地比例。積極推進(jìn)服務(wù)業(yè)企業(yè)節(jié)約集約利用土地，盤活存量用地，提高土地利用率，支持利用工業(yè)、倉儲等用房、用地興辦符合規(guī)劃的服務(wù)業(yè)，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或改變用途的，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議出讓方式供應(yīng)?！贝蟮男袠I(yè)政策有利于服務(wù)式辦公室行業(yè)的發(fā)展，但是如果國家在未來針對服務(wù)式辦公室行業(yè)出臺相關(guān)的限制性政策，將不利于該行業(yè)持續(xù)的成長與發(fā)展。

5、服務(wù)式辦公室市場的發(fā)展趨勢

（1）跨區(qū)域發(fā)展成為趨勢

我國目前服務(wù)式辦公室的發(fā)展仍然呈現(xiàn)區(qū)域性的發(fā)展特點(diǎn)，首先服務(wù)式辦公室行業(yè)主要集中于上海、北京、深圳等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)；其次，服務(wù)式辦公室的運(yùn)營商由于區(qū)域的限制，一般的運(yùn)營商只有在某一特定的城市進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營，尚未形成全國甚至全球連鎖的大型運(yùn)營商。但是我國服務(wù)式辦公室目前仍處于初步發(fā)展階段，其市場空間巨大，同時(shí)國外成熟的運(yùn)營商的進(jìn)入也將為本土的中小運(yùn)營商提供成熟的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)中小運(yùn)營商擁有了成熟的運(yùn)營模式以及優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目來源時(shí)，其可以以最低的管理成本同時(shí)開展多個(gè)項(xiàng)目，為了為企業(yè)創(chuàng)造更多的利潤，供應(yīng)商將會尋求跨區(qū)域發(fā)展更多的項(xiàng)目。

（2）建立公共服務(wù)平臺，進(jìn)行信息互享，提高增值服務(wù)

我國的服務(wù)式辦公室的服務(wù)尚未能充分發(fā)掘中小企業(yè)的潛在需求，目前，服務(wù)式辦公室主要集中為客戶提供辦公室租賃以及配套的物業(yè)管理服務(wù)，尚未建立信息共享平臺，但是隨著行業(yè)的發(fā)展，為客戶建立公共服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)信息共享將成為服務(wù)式辦公室的發(fā)展趨勢，對于服務(wù)式辦公室運(yùn)營商來說，在客戶入住后如何繼續(xù)為客戶提供更多的增值服務(wù)是該行業(yè)未來發(fā)展的方向，而建立信息共享平臺是提供增值服務(wù)中的重要一環(huán)，這不僅可以拉近運(yùn)營商與客戶的距離，增強(qiáng)客戶的忠誠度，同時(shí)也使運(yùn)營商更加了解自己的服務(wù)對象及其需求，為后續(xù)的服務(wù)提供很好的經(jīng)驗(yàn)。

雖然我國今年的經(jīng)濟(jì)增速仍然不高，但這是基礎(chǔ)設(shè)施投資和建設(shè)降溫的結(jié)果，而國內(nèi)消費(fèi)及服務(wù)市場則處于上升趨勢，因此許多公司仍有可能擴(kuò)大業(yè)務(wù)，這也為服務(wù)式辦公室行業(yè)的發(fā)展提供了很大的市場需求。

6、行業(yè)內(nèi)競爭情況與主要領(lǐng)先企業(yè)

行業(yè)內(nèi)小型企業(yè)眾多，市場集中度較低，不存在占據(jù)絕對統(tǒng)治地位的服務(wù)供應(yīng)商。目前服務(wù)式辦公樓供應(yīng)商領(lǐng)域分為外資和內(nèi)資兩大陣營，外資進(jìn)入中國市場已接近 10 年，項(xiàng)目選址上以高端項(xiàng)目為主，通常的模式是在地標(biāo)性的甲級寫字樓內(nèi)租賃一個(gè)樓層分隔裝修經(jīng)營，在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)雷格斯、德世和世服集團(tuán)三家占據(jù)了外資高端服務(wù)式辦公樓市場的領(lǐng)先地位。

內(nèi)資目前主要是對上述外資機(jī)構(gòu)簡單模仿追隨階段，選擇二線甲級或乙級寫字樓租賃一個(gè)樓層經(jīng)營，通過融資取得的資金來進(jìn)行規(guī)?；键c(diǎn)，但是管理能力和營銷能力一般，尤其是定位不清導(dǎo)致的單一項(xiàng)目盈利能力差，影響了企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營。

（1）企創(chuàng)商務(wù)

深圳市企創(chuàng)商務(wù)有限公司是中國服務(wù)式辦公室的領(lǐng)導(dǎo)者，成立于 2007 年 9 月27 日，注冊資金 1000 萬元。提供中小型獨(dú)立精裝修辦公室，同時(shí)提供前臺服務(wù)、工商注冊、代理記賬、電子商務(wù)等增值服務(wù)，是中國最大的服務(wù)式小型辦公室租賃商，目前在深圳、廣州、杭州、上海和武漢等地有近五十個(gè)大型商務(wù)中心連鎖，總面積逾五萬平米。

（2）AirS&S

AirS&S 是深圳地區(qū)服務(wù)式辦公室行業(yè)的新銳供應(yīng)商，提供 1 至 10 人的中小型精裝修辦公室，AirS&S 專注小微企業(yè)辦公室出租服務(wù)，側(cè)重對小微企業(yè)的軟性服務(wù)支持，諸如：工商注冊、代理記賬等。

（3）雷格斯

雷格斯是全球領(lǐng)先的工作場所創(chuàng)新解決方案供應(yīng)商，旗下產(chǎn)品和服務(wù)包括設(shè)備齊全的辦公室、虛擬辦公室、專業(yè)會議室、商務(wù)貴賓室，以及全球最大的視頻會議工作室網(wǎng)絡(luò)。不論是身處家中、在途中或是在辦公室內(nèi)，雷格斯都能為客戶提供一種嶄新的工作方式。在大中華地區(qū)，雷格斯商務(wù)中心遍布北京、成都、大連、廣州、杭州、香港、澳門、上海、深圳和中國臺北等地。雷格斯于 1989 年成立于比利時(shí)布魯塞爾，總部設(shè)在盧森堡并在倫敦證券交易所上市。

（4）珂寶利

珂寶利是世界領(lǐng)先的服務(wù)型商務(wù)辦公室供應(yīng)商，在亞太地區(qū)擁有超過 10 年的服務(wù)型商務(wù)辦公室管理經(jīng)驗(yàn)，總部位于新加坡。其秉承珂寶利“客戶為先”的一貫理念，把新加坡嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的服務(wù)模式帶給在北京及中國大陸地區(qū)開展業(yè)務(wù)的客戶。

（5）協(xié)眾國際企業(yè)港

協(xié)縱國際企業(yè)港有限公司是一家專注為成長企業(yè)提供與商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)的一站式解決方案和企業(yè)成長增值服務(wù)的國際企業(yè)，是中國首家柔性辦公基地運(yùn)營商。以協(xié)縱品牌在全國一線城市中心商圈提供租期與面積靈活的甲級柔性辦公基地，小至一席大至一棟，精裝全配置服務(wù)式辦公室，可立刻進(jìn)駐開展業(yè)務(wù)，其不但獨(dú)立運(yùn)營也接受加盟外包管理。同時(shí)提供高檔會議室、虛擬辦公室、聯(lián)合辦公位和柔性辦公空間服務(wù)。